Приобретение недвижимости в новостройке

Прежде чем покупать приглянувшуюся недвижимость квартиру в новостройке (речь идет об объекте, пока не принятым Госкомиссией), необходимо изучить документацию застройщика.

Инвестиционный контракт

В инвестиционном контракте прописаны основные условия строительства дома. Надо поинтересоваться, сколько квартир в доме будут переданы городу для расселения очередников. От количества квартир, переданных бесплатно, зависит контингент будущих соседей, что является совсем немаловажным фактором.

Кроме того, в инвестиционном контракте предусмотрена социальная нагрузка на застройщика по возведению инфраструктуры: сколько детских садов, школ, спортивных площадок застройщик должен построить, какие дороги отремонтировать. Это очень важный фактор, так как пока застройщик не сдаст Госкомиссии социальные объекты, предусмотренные контрактом, новостройка не будет введена в эксплуатацию. Результат – при полностью построенном доме, но проблемами застройщика с завершением строительства социальных объектов, можно ждать выдачи ключей в течение долгого срока.

Проектная декларация

В проектной декларации содержится следующая информация:

• Сведения о правоустанавливающей документации на участок;
• Сведения о собственнике земельного участка;
• Кадастровый номер объекта;
• Финансовая отчетность застройщика и т.д.;
• Проектная документация, заключение государственной экспертизы

В проектной документации содержится:

- Информация о различных технологических решениях строительства. Без участия специалиста разобраться в этой документации непросто, но важен сам факт того, что проектная документация есть. Такое заключение свидетельствует о том, что подключение объекта к водо и электроснабжению согласовано.

Разрешение на строительство

Разрешение на строительство выдается застройщику, он несет всю ответственность за надлежащее выполнение обязательств. Важно, чтобы разрешение было выдано тому же юридическому лицу, что и остальные документы.

Свидетельство о собственности на земельный участок

Важно знать назначение земли, на которой возводится жилой комплекс. Если жилой комплекс строится на участке, назначение которого не соответствует виду использования, то такое здание будет признано незаконной постройкой и снесено.

Договоры поручительства или страхования

Согласно законодательству, застройщики обязаны заключать договор страхования либо договор поручительства. В случае неисполнения обязательств застройщиком, страховая компания или поручитель несут всю ответственность за исполнение обязательств в полном объеме. Безусловно, такая мера способствует большей безопасности дольщиков, нежели отсутствие страховки или поручительства. Однако надо понимать, что 100% гарантии безопасности и в этом случае нет: у банка или страховой компании могут отозвать лицензию и т.д. Ценность имеют именно договоры, заключенные с крупными, известными страховыми компаниями или банками. Надо изучить заключенные договоры, чтобы понимать, какие именно риски застрахованы, знать условия страхования или поручительства.

Выписка из ЕГРП

О наличии арестов и обременений можно узнать, заказав выписку из ЕГРП.

Учредительные документы

Обязательно надо заказать выписку ЕГРЮЛ, запросить Устав, свидетельства ИНН, ОГРН. Если договор подписывает лицо, которое действует на основании доверенности, обязательно получить доверенность на подписанта. В доверенности должны быть указаны соответствующие полномочия. Надо сверить все данные ИНН, ОГРН, юридический адрес, полное название компании застройщика с документами, упомянутыми выше. Все реквизиты должны быть полностью идентичны. Это поможет уберечься от мошенников, которые регистрируют предприятие, название которого полностью совпадает с названием компании-застройщика. В этом случае, мошенника выдает то, что номера ИНН и ОГРН не совпадают. Поэтому покупателю просто необходимо проявить внимательность и бдительность, тогда можно быть уверенным, что покупка недвижимости осуществляется именно у компании-застройщика.

Договор

Лучше всего, когда покупка недвижимости осуществляется по Договору долевого участия (ДДУ). ДДУ регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ, подлежит государственной регистрации и, безусловно, имеет преимущества перед иными видами договоров, которые Закон №214-ФЗ не предусматривает.

Вот основные виды документов, которые необходимо детально и предметно изучить, прежде чем принимать решение о приобретении жилья в новостройке.